Яндекс.Метрика

Ловушка для ипотечных заемщиков

Обстоятельства, складывающиеся в российской экономике, негативным образом влияют на всех субъектов экономической деятельности. Независимо от того кем является субъект, юридическим или физическим лицом, резидентом или нерезидентом, компанией с государственным участием или частной компанией, каждый из них в сложные времена, связанные с экономическим кризисом, стремится максимально защитить собственные интересы.

И это не удивительно, так как на волне экономического кризиса неосмотрительность и нерасторопность при ведении деятельности могут привести к банкротству даже самых, казалось бы, крупных и непотопляемых игроков. При этом следует отметить, что защищая собственные интересы, представители бизнеса наносят ущерб своим контрагентам или клиентам путем увеличения цены на предоставляемые товары и услуги. В настоящей статье предлагаю рассмотреть реальный пример столкновения интересов сторон в результате наступления экономического кризиса и путях его разрешения с юридической точки зрения.

Одной стороной выступила кредитная организация, которая в силу экономического кризиса, защищая свои интересы, повлияла косвенным образом на интересы другой стороны (физического лица), которой нанесен ущерб в результате несостоявшейся сделки по купли-продажи недвижимости. Обстоятельства дела Потенциальный заемщик Б. обратился в кредитную организацию с заявлением о выдаче кредита. Заявление содержало все необходимые параметры целевого кредита на покупку недвижимости.

К заявлению потенциальный заемщик приложил документы, подтверждающие его ежемесячный доход, уровень которого был достаточным для предоставления соответствующего кредита. После проведения соответствующих проверок кредитной организацией было принято решение о предоставлении Б. кредитных денежных средств на покупку объекта недвижимости. Получить кредит Б., согласно правилам, установленным кредитной организацией, вправе был в течение трех месяцев с момента одобрения заявления о выдаче кредита, что является обычной практикой при одобрении заявки на кредит. Б. для осуществления сделки купли-продажи недвижимости заключил с продавцом недвижимости предварительный договор о приобретении объекта и передал продавцу недвижимости задаток согласно ст. 380 Гражданского кодекса РФ для обеспечения исполнения сделки в будущем.

Право сторон договора купли-продажи на внесение задатка с целью обеспечения исполнения сделки в будущем также подтверждается судебной практикой (определение Верховного суда РФ от 13.11.2012 № 11-КГ12-20). После заключения предварительного договора между продавцом и покупателем до заключения основного договора по ипотечной сделке и получения кредита с целью перечисления денежных средств продавцу недвижимости Б. из кредитной организации поступила информация, что в связи с экономическими трудностями кредит на ранее одобренных условиях предоставлен Б. не будет. Кредитная организация была готова предоставить кредит Б. на новых условиях, согласно которым процент за пользование кредитом увеличивался практически вдвое.

Соответственно, при таких обстоятельствах ежемесячный платеж Б. по кредиту также увеличивался, что для Б. являлось неподъемной ношей. В связи с изменениями условий кредитования Б. пришлось отказаться от заведомо проблемного кредита и отказаться от покупки недвижимости. Так как Б. является инициатором прекращения обязательств по покупке недвижимости, то на основании ст. 381 Гражданского кодекса РФ задаток по предварительному договору остался у продавца.

Помимо потери задатка, при определенных обстоятельствах с несостоявшегося покупателя недвижимости на основании п. 2 ч. 2 ст. 381 Гражданского кодекса РФ могут быть взысканы убытки с зачетом суммы задатка в пользу продавца недвижимости, что подтверждается позицией некоторых судов (постановление от 05.08.2014 по делу № А46-14003/2013 Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа). При таких обстоятельствах, с учетом имеющейся судебной практики, когда сделка купли-продажи недвижимости однозначно не состоялась по вине Б., предъявление иска в суд к продавцу недвижимости о возврате залога представляется делом бесперспективным, а в некоторых случаях обращение в суд грозит покупателю дополнительными расходами, в том числе в виде суммы государственной пошлины и суммы убытков, которые суд может взыскать с Б. в пользу продавца недвижимости. Другими словами, у Б. не осталось другой возможности, кроме как обратиться в кредитную организацию с претензией о возмещении ему убытков в результате несостоявшейся сделки и потерянного задатка на большую сумму. В претензии Б. изложил все обстоятельства дела и указал, что сделка купли-продажи недвижимости не состоялась в связи с тем, что кредитная организация не выдала кредит Б. по ранее согласованным условиям.

Кредитная организация, рассмотрев претензию Б., оставила ее без удовлетворения. В ответе на претензию Б. кредитная организация указала на то, что для возмещения убытков Б. нет соответствующих правовых оснований, что вполне логично, так как каждая сторона должна защищать и защищает свои интересы. Правовая позиция потенциального заемщика в случае подачи заявления в суд После неудовлетворения претензии кредитной организацией у потенциального заемщика Б. осталась возможность защитить свои интересы путем подачи заявления в суд о взыскании с кредитной организации понесенных Б. убытков. Право на возмещение убытков в результате действий третьих лиц предусмотрено положениями ст. 15 Гражданского кодекса РФ. Согласно Определению от 04.12.2012 № 18-КГ12-70 Верховного суда РФ, под убытками в том числе понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело. Реальный ущерб для лица, понесшего убытки, должен состоять в утрате имущества. То есть в случае с Б. реальный ущерб состоит в потере денежных средств, которые были переданы в качестве задатка на приобретение недвижимости продавцу.

Причиной, послужившей неисполнению обязательств Б. перед покупателем по сделке с недвижимостью, является, по мнению Б., незаконный отказ кредитной организации в выдаче кредита Б. по условиям, ранее согласованным, что в конечном итоге привело к убыткам Б. Пункт 29 Федерального закона от 02.12.1990 № 395-1 «О банках и банковской деятельности» устанавливает, что кредитная организация не вправе изменять в одностороннем порядке процентные ставки по кредитам. Изменение в одностороннем порядке процентной ставки по кредиту, по мнению Б., является нарушением кредитной организацией положений Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей». Нарушение кредитной организацией законодательства о защите прав потребителей является основанием для привлечения организации к административной ответственности по ст. 14.8 Кодекса об административных правонарушениях РФ. Правовая позиция кредитной организации Защищая свои интересы, кредитная организация может апеллировать к суду тем, что Б. подал заявку на получение кредита, которая была одобрена с указанием ставки процентов за пользование кредитом